2024年05月05日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告高库存城市控制供地，优化增量快速落地强于大市(维持)【平安证券】行业点评*房地产*政治局会议延续宽松基调，首提消化存量与优化增量*强于大市20240430杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514**郑南宏投资咨询资格编号S1060521120001**行情走势图相关研究报告证券分析师事项：1）4月29日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出一、做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接；二、合理控制新增商品住宅用地供应；三、继续大力支持保障性住房用地的供应；四、严格执行住宅用地收回的有关要求；五、层层压实责任。2）4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。3）克而瑞公布2024年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜。平安观点：4月百强销售延续低位，政治局基调更加务实。根据克而瑞统计，4月百强房企全口径销售面积、销售金额分别同比下滑42%、47%，降幅较3月收窄7.8pct、0.4pct，1-4月销售面积、销售金额分别

证券研究报告·行业点评报告·房地产东吴证券研究所1/4请务必阅读正文之后的免责声明部分房地产行业点评报告自然资源部政策点评：限制供给消化库存，积极落实政治局会议精神2024年05月06日证券分析师房诚琦执业证书：S0600522100002**证券分析师肖畅执业证书：S0600523020003**证券分析师白学松执业证书：S0600523050001**行业走势相关研究《新房成交持续承压，长沙全面取消限购》2024-04-23《现阶段投资物业股需思考的三个重要问题》2024-04-19增持（维持）[Table_Tag][Table_Summary]投资要点◼事件：2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出需要做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应、继续大力支持保障性住房用地的供应等。◼预计80大中城市中有48座受影响减少或暂停宅地供给。本次《通知》指出：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18

房地产请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1/3房地产2024年05月05日投资评级：看好（维持）行业走势图数据来源：聚源《成都全面取消住房限购，深圳、南京实施商品房“以旧换新”—行业周报》-2024.4.28《长沙全面取消住房限购，广州发放首张城中村“房票”—行业周报》-2024.4.21《各线住宅价格环比降幅收窄，同比降幅继续扩大—行业点评报告》-2024.4.17消化存量优化增量，房地产发展新模式进程加快——行业点评报告齐东（分析师）胡耀文（联系人）**证书编号：S0790522010002**证书编号：S0790122080101事件：中共**会议强调要持续防范化解重点领域风险据**报道，中共**4月30日召开会议，会议强调要继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。因城施策持续推进，保交楼工作仍是重点住建部在两会期间提出已充分赋予城市调控的自主权，本次政治局会

证券研究报告行业研究点评报告房地产行业投资评级看好上次评级看好江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：**信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031如何看待近期地产走势及政策2024年5月5日本期内容提要:近期地产板块持续反弹，一方面港股市场出现了明显的回暖，内房股表现强势带动A股地产修复，其核心原因主要在于外资重回港股和A股市场，另一方面主要在于政策层面出现了新的边际变化，4月30日中央召开政治局会议，关于地产方面，会议强调要“切实做好保交房工作”，要“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。怎么看待销售未来的走势？当前对于需求影响的核心主要在于三点（房价下跌、烂尾楼和收入预期），我们认为其中这三点任何一点出现反转都可能会带动需求的入市，我们认为中国商品房销售面积由2021年17.9亿平降至2023年11.2亿平，一部分原因是因为需求的衰退，另一部分原因主要在于影响需求的

敬请参阅最后一页特别声明1行业观点供需两端齐发力，推动地产去库存。2021年下半年以来，房地产市场销售下行，库存增加，截至2024年3月，中国商品房待售面积达7.48亿方，已超过2015-2016年周期的高点7.39亿方。中央在2023年7月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后，2024年4月提出“消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。房企去库存预计从供需两端发力，供给端自然资源部发文控制供地，库存去化周期36个月以上的城市暂停供地；需求端以旧换新盘活存量，通过市场化推进和政府“收储”两种模式推进，其中政府“收储”更能注入流动性，但由于地方政府加杠杆能力有限，预计自上而下的PSL、专项债、特殊国债等政策支持将相继落地推动去库存。地产调控进一步优化，促进行业健康发展。①所有地市当前均已建立房地产融资协调机制，以项目为主体，防风险保交付，截至3月底，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元；经营性物业贷为拥有优质持有资产的房企拓宽融资渠道，短期改善房企的资金状况。②推进房地产新发展模式背景下，商品房限制性措施

敬请参阅最后一页特别声明1事件2024年4月30日，中共**召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。点评中央提出消化存量房产和优化增量住房，或对行业发展具有历史性影响意义。2023年7月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。在房地产行业过去20余年的发展中，中央与之类似的提法是在2015年12月的“要化解房地产库存”和2016年4月的“有序消化房地产库存”，随后在棚改去库存的带动下，房地产市场脱离低谷，走出牛市。在此次中央明确定调后，我们预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。优化新房供给结构，提升存量房流动性，或是本轮地产去库存发力点。在“保障房+商品房”的新发展模式中，“人、房、地

2024年04月30日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告政治局会议延续宽松基调，首提消化存量与优化增量强于大市(维持)【平安证券】行业点评*房地产*对当下地产链投资的两大策略*强于大市20240429【平安证券】行业月报*房地产*小阳春冷热不均，核心地块项目高热*强于大市20240415杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514**王懂扬投资咨询资格编号S1060522070003**行情走势图相关研究报告证券分析师事项：中共**4月30日召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。平安观点：首提消化存量与优化增量，更多政策值得期待：会议首次提出“统筹研

敬请参阅最后一页特别声明1事件2024年4月29日，在政策预期及增量资金的带动下，地产板块迎来大涨，申万房地产指数（801180.SI）收报1946.7点，较上周五+6.5%；万德香港房地产指数（887129.WI）收报2895.4点，较上周五+3.0%。其中A股代表性地产股万科A、金地集团、新城控股均实现涨停，港股代表性地产股世茂集团、融创中国、远洋集团、旭辉控股集团涨幅均超过15%。点评政策预期叠加资金放量带动地产股大涨。第一，政策预期持续发酵，4月28日基本面较好的核心二线城市成都全域取消限购，据中指研究院统计，除海南省外，目前全国楼市仅剩北上广深四大一线城市及杭州（仅新房）、天津、西安等核心区域仍维持限购政策，预计后续其他核心城市对商品房的各类限制性政策措施或将逐步放开。第二，当前地产板块①估值低，截至4月29日我们重点跟踪的A股地产股的PE-TTM仅为11.1x，港股地产股的PE-TTM仅为5.1x，均处于历史低位水平；②持仓少，2023年公募基金年报显示房地产占股票投资市值比例为1.26%，而房地产股票市场标准行业配置比例为1.68%，房地产股相对低配-0.41%。在此背景

总量研究宏观简评证券研究报告HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN请务必仔细阅读正文后的所有说明和声明[Table_Reportdate]2023年4月30日[Table_NewTitle]潜在超预期的房地产和利率政策——2024年4月政治局会议解读[Table_Authors]证券分析师：刘思佳S0630516080002**证券分析师：胡少华S0630516090002**联系人：高旗胜**[Table_Report]相关研究1.人才战略与人民至上，创新引领高质量发展——学习二十大报告看发展重点2.突出稳增长，坚持以质取胜——2022年中央经济工作会议解读3.突出内需、突出科技，聚焦高质量发展——2023年政府工作报告解读4.不能光踩刹车、不踩油门——国务院总理记者会解读5.恢复和扩大需求是经济回升向好的关键——2023年4月政治局会议解读6.寻找关键词：活跃资本市场，调整房地产政策，优化民企环境——2023年7月政治局会议解读7.以进促稳、先立后破，纵深推进反**——2023年12月政治局会议解读[table_main]投资要点➢事件：2024年4月30日，中共**召

敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源行业研究东兴证券股份有限公司证券研究报告银行业跟踪：优化国有金融资本定位，引导国有行信贷均衡投放2024年4月29日看好/维持银行行业报告周观点上周财政部副部长廖岷在全人常会议上作《国务院关于金融企业国有资产管理情况专项报告审议意见的研究处理情况和整改问责情况的报告》。主要内容包括：优化国有金融资本功能定位和战略布局。将推动进一步优化国有金融资本布局，适时合理调整国有金融资本在银行、保险、证券等行业的比重。中央和地方国有金融企业差异化发展。中央金融企业做强做优，当好服务实体经济的主力军和维护金融稳定的压舱石，强化对国家重大战略、科技创新、绿色低碳的金融支持。地方国有金融企业专注主业、提质增效，立足当地开展特色化经营。坚持支农支小定位，“一省一策”推进农村金融机构改革。推动金融国资国企提质增效，打造金融业“国家队”。将研究起草加强国有金融资本管理行动方案，推进国有大型金融企业对标世界一流金融企业，突出主业、做精专业，不断提升竞争力和国际影响力。提高服务实体经济能力，引导大行发挥头雁作用。引导国有金融企业积极主动作为，充实完善企业中长期规划，做

1行业报告│行业深度研究请务必阅读报告末页的重要声明非银金融互联网金融平台：科技与牌照共驱流量变现➢互联网金融平台：业务逐渐多元，流量加速变现1）行业发展脉络：业务结构由单一逐渐多元化，产品创新与牌照生意为主要路径。2）主要金融信息服务商：东方财富在营收体量上遥遥领先，同花顺ROE较优。从体量上来看，2023年，东方财富分别实现营收及归母净利润110.8、81.9亿元，在营收体量上领先同业，同花顺次之，实现营收及归母净利润35.6、14.0亿元；从盈利情况来看，2023年，东方财富归母净利率最高，为73.9%；同花顺ROE最高为19.2%，东方财富为11.4%。➢流量变现的路径选择一：金融牌照业务从盈利模式来看，主要金融信息服务商流量变现方式不同。一是东方财富、指南针收购证券牌照，以金融牌照驱动发展。证券业务：规模效应形成东财费率优势，推动东财经纪及两融业务市占率跨周期提升。指南针成功收购麦高证券，2023年实现首年经营性盈利，有望加速流量变现。基金代销：东财系基金保有量较为领先，成本优势最终形成价格优势，测算东财2023年综合代销费率0.23%，显著低于招行（1.84%）。➢流量变现

敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源行业研究东兴证券股份有限公司证券研究报告非银行金融行业跟踪：金融行业做大做强预期不断提升，建议继续关注并购重组主线2024年4月29日看好/维持非银行金融行业报告证券：本周市场日均成交额环比减少约900亿至0.85万亿；两融余额（4月25日，周四）微降至1.52万亿。继新“国九条”颁布后，多部门就发展经济、优化资本市场的政策仍在持续推出。国务院发布的《关于金融企业国有资产管理情况专项报告审议意见的研究处理情况和整改问责情况的报告》提出，要集中力量打造金融业“国家队”。研究起草加强国有金融资本管理行动方案，推进国有大型金融企业对标世界一流金融企业，突出主业、做精专业，不断提升竞争力和国际影响力。研究制定推进保险业等高质量发展的指导意见，推进非银行金融机构规范发展。推动头部证券公司做强做优，支持上海、深圳证券交易所建设世界一流交易所。财政部、金融管理部门推动进一步优化国有金融资本布局，适时合理调整国有金融资本在银行、保险、证券等行业比重。我们认为，国有金融资本是国内金融市场的核心参与者和稳定器，夯实了资本市场稳健发展的基础。随着强大的金融业“国家

2024年04月29日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告对当下地产链投资的两大策略强于大市(维持)【平安证券】行业周报*房地产*成都全面放开限购，南京试点以旧换新*强于大市20240428杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514**郑南宏投资咨询资格编号S1060521120001**行情走势图相关研究报告证券分析师事项：近期地产板块及相关产业链持续大涨。平安观点：多重因素导致地产板块反弹。4月（截止26日）重点50城新房日均成交仍同比下降38.9%，延续承压，但3月下旬以来地产板块已大幅调整，重点房企万科、招商区间最大跌幅均超20%，个股大幅下跌已反映基本面下行风险。同时从机构持仓来看，2024Q1基金地产持仓占净值比为0.17%、占股票投资市值比仅0.86%，相对行业标准低配0.58PCT，持续创新低。随着年报季业绩风险逐步释放，往后看政策支持仍在持续释放，4月末成都全面放开限购，叠加港股地产大幅反弹，部分投资者提前逢低布局房地产，带来近期板块反弹。房价仍为决定行情持续性关键。中长期来看，房价何时企稳仍是决定板块是否有趋势性机会关键，随着下半年基数回落，

敬请参阅最后一页特别声明1事件4月28日，成都市住建局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。本次新政的主要内容包括：①统筹推进“市场+保障”住房供应体系建设，全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制；②对住宅及商服类用地供销比偏高的区域，适当减少用地供应；③鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋按相关要求改建为保障性租赁住房；④全市范围内住房交易不再审核购房资格；⑤全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；⑥推动城市房地产融资协调机制走深走实。点评多措并举系统性促进供需平衡。一是全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，实现以人定房，以房定地、以房定钱，准确研判住房需求。二是实施经营性建设用地供应“红、橙、绿”三色管理，对住宅及商服类用地供销比偏高的区域，适当减少用地供应，有助于促进区域供需平衡。三是鼓励将自有闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，加快建设“市场+保障”住房供应体系，构建房地产发展新模式。取消限购，鼓励加大高品质住宅供给，供需两端促进改善需求释放。在需求端，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格，且全市

请务必阅读正文之后的重要声明部分、政策│如何理解国务院的金融企业国有资产管理报告？——优化国有金融资本管理，来推动金融国企提质增效非银金融证券研究报告/专题研究报告2024年4月28日[Table_Main]评级：增持（维持）分析师：蒋峤执业证书编号：S0740517090005Email：**分析师：戴志锋执业证书编号：S0740517030004Email：**执业证书编号：S0740517030004EEmail：**[Table_Profit]基本状况上市公司数86行业总市值(百万元)4609422行业流通市值(百万元)2065102[Table_QuotePic]行业-市场走势对比公司持有该股票比例[Table_Report]相关报告[Table_Summary]投资要点◼核心观点：《关于金融企业国有资产管理情况专项报告审议意见的研究处理情况和整改问责情况的报告》发布，从5方面对金融国有资产管理提出完善工作的思路和措施。总体看，格局方面，明确提出集中力量打造金融业“国家队”，头部金融机构受益，同时地方国有金融企业特色差异化发展；管理机制方面，将进一步理顺权责关系，实行分级分类

浙江省债权投资计划产品运行分析：产品登记数量全国领先，区县级基投主体为产品运用主力中诚信国际保险资产管理行业研究行业分析**.cn联络人作者创新产品评级部唐启元010-66428877**国徽010-66428877**其他联络人创新产品评级部评级总监张凤华010-66428877**创新产品评级部首席分析师刘鑫鑫010-66428877**摘要1.2023年，浙江省实现GDP为8.26万亿元，比上年增长6.0%，经济总量位居全国第四，同时人均GDP与人均可支配收入均位居全国前列，综合经济实力较强，“富民强省”的地位持续巩固。2021~2023年，浙江省企业登记债权投资计划产品数量居全国第三，产品运用情况国内领先，具体投向以基投行业为主，债项级别主要为AAA级，且AA+级占比有所增加。2.浙江省内各地市经济发展水平呈现梯队序列，债权投资计划运用分布情况与各地市经济发展程度、融资需求、债务结构相关，产品投向区域有所下沉，覆盖19个区县，且呈扩张趋势。其中，杭州、宁波作为两大核心城市，保持着很强的经济发展能力和财政实力，各项优势明显，其区县级基投主体系产品运用主力；二、三梯队地市登记产品则

012024年3月上海商办买卖市场城市测量师行定期监测上海新增商办物业和二手商办物业，并发布《上海商办买卖市场报告》。该报告旨在帮助大家了解上海商办交易行情，欢迎持续关注！02商办物业新增供应面积提升，成交总量仍处低位数据来源：城市资管服务云平台3月，上海商办物业新增供应总面积在经历两个月的低迷后出现大幅反弹。分类来看，商业物业共总供应面积接近10万平方米，为近一年供应量的第二高位；办公物业总供应面积约6.1万平方米，处于近一年中游水平。3月，全市商办物业供应主要分布在六个行政区。商业物业新增476套，为近一年供应套数最多的月份。房源主要集中在嘉定区、浦东新区、普陀区等。其中嘉定区供应面积最多，超5万平方米。数据来源：城市资管服务云平台办公物业新增套数为224套，打破连续三个月新增套数低于30套的局面。房源主要集中在嘉定区、普陀区、浦东新区与宝山区。其中，嘉定区与普陀区表现较好，供应面积均超2万平方米。033月份，上海商办物业交易市场略有回暖，成交总面积升至10.8万平方米。商业物业成交面积与上月基本持平，但成交套数略有上升。办公物业成交套数与成交面积均显著提升，但仍低于数据来源：城市

012024年3月上海土地招拍挂市场整体概览2024年一批次首轮宅地出让完成；常态化供地市场再度下探数据来源：城市资管服务云平台3月，上海2024年第一批次首轮集中供地的5宗地块完成出让，当月土地招拍挂市场成交总价升至100亿元以上。02常态化供地市场再度下探，总供应量不足25万平方米，其中1幅地块在当月未完成出让，成交总金额降至5亿元。截至3月底，上海土地招拍挂市场成交总价年内累计为232.67亿元。集中供地第一批次首轮出让地块全部溢价成交3月，上海2024年第一批次集中供地第一轮计划出让5幅涉宅地块，均在当月完成出让，成交总价超过134亿元。所有地块均产生溢价，其中3幅地块以10%的最高溢价成交。数据来源：城市资管服务云平台有2幅核心区域地块采取了“招挂复合”的出让方式。其中，闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块有十余家企业参与竞拍，最终由中铁&华发联合体以34.7亿元的价格成功竞得，溢价率高达10%。03常态化供地01经营性用地时隔半年再度缺席，工业用地成交量降至低位3月，常态化供地市场上的经营性用地供应量为零，这是近一年来第二次出现这样的情况。工业

012024年1季度上海办公租赁市场分析报告2024年第一季度上海办公租赁需求疲弱，市场租赁情绪较低。小面积房源带看量上升，整体问询量稍有增加。但由于当前经济市场处于待复苏阶段，较多租户选择观望，采取谨慎的租赁决策，实质性成交案例较少。02第一季度办公物业平均租金延续下跌趋势，较上一季度下跌2.4%，降至4.4元/㎡·日以内。01各环线租金持续普跌，外郊环跌幅扩大上海办公租赁市场本季度各环线租金持续呈现普跌现象。内环内区域平均租金5.95元/㎡·日，下跌0.8%，为本季度各环线最低跌幅。环线内的八佰伴区块和竹园区块的小业主房源在第一季度租赁情况良好，两者地理位置相近，办公楼栋同质程度较高，目前区块之间档次相近的楼栋租金差异减小、逐渐趋同，乙+级办公租金普遍维持在4-4.5元/㎡·天。03其余环线跌幅均在1个百分点以上。内中环与中外环区域平均租金分别在4.05元/㎡·天与3元/㎡·天，下跌1.2个百分点与1.6个百分点；外郊环区域平均租金下跌幅度较大，达5.5个百分点，平均租金为2.43元/㎡·天。02中心城区办公租金跌幅放缓，**区域租赁情况有所分化分行政区看，多数中心城区的办公租金跌

敬请参阅最后一页特别声明1业绩简评2024年4月26日，公司发布2024年一季报。公司2024年第一季度实现营收2.9亿元，同比下滑13.2%；实现扣非后归母净利润0.16亿元，同比下滑-71.4%。经营分析麦高证券2024年第一季度保持高速增长势头，且继2023年实现盈利后，报告期内继续保持盈利。经纪业务净收入为0.40亿元，同比增长178.6%；利息净收入为0.13亿元，同比增长132.9%；报告期末代理买卖证券款为33.94亿元，较2023年末增长40.9%。此外，公司实现0.29亿元投资收益，同比增长429.8%，主要系麦高证券自营业务经营较好。非麦高证券业务营收为2.41亿元，同比下滑24.3%；销售商品、提供劳务收到的现金为2.6亿元，同比下滑29.4%。主要系：1）市场整体一季度交投平淡，日均成交额同比增长1.9%；2）公司本年度高端产品全赢系列私享家版软件于3月6日至4月12日之间展开营销，相较2023年该产品的销售周期（2023年2月3日至3月17日）滞后了约1个月时间，从而导致了2024年该产品的现金回款节奏较上年同期出现“错月”效应，本年度该产品的部分收入和回款将